Råderetten

                                                                                                                                REV.05.02.12
 
Råderet giver dig en stor frihed til at indrette din bolig efter din husstands behov. Du skal selv sørge for at arbejdet bliver udført og finansieret.

De tiltag der er mulige falder i 3 grupper som behandles nedenfor:
  • Indendørs forbedringer
  • Indendørs forandringer
  • Udendørs forbedringer og forandringer


Indendørs forbedringer

Indendørs i boligen har du som beboer ret til at lade udføre alle forbedringer. Ved efterfølgende fraflytning kan du evt. få godtgørelse for forbedringerne. Ved udførelse af forbedringer skal du først ansøge om tilladelse hos inspektøren. For at et tiltag kan blive anerkendt som en forbedring skal følgende fire punkter være opfyldt:
  • Tiltaget skal indebære at det lejedes værdi forøges
  • Tiltaget skal være rimelige og hensigtsmæssigt
  • Tiltaget må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig
  • Tiltaget skal være i overensstemmelse med gældende love og regler (fx Bygningsreglementet)
Det er boligorganisationen der udøver de skøn der er forbundet med disse punkter. Dog kan boligorganisationen uddelegere denne kompetence til afdelingen. I praksis udøves disse skøn i Måløv Park af inspektøren efter de anvisninger som findes i skemaform nedenfor. Skemaerne udgør på dette punkt afdelingsmødets opfattelse af hvilke skøn der bør udøves vedrørende de mest gængse ansøgninger.

Du skal altid søge om tilladelse hos inspektøren, og du skal afvente en tilladelse inden du går i gang.

Indendørs forandringer

Indendørs i boligen har du som beboer ret til at udføre en række forandringer. Der ydes ikke godtgørelse for forandringer ved fraflytning, for det der karakteriserer forandringer frem for forbedringer er at det lejedes værdi ikke forøges. Også for forandringer gælder det at de skal være rimelige, hensigtsmæssige og at de ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig.

For nedtagning, opsætning og flytning af skillevægge gælder at det er en tilladt forandring, blot det ikke skønnes at være for usædvanligt og blot Kommunen tillader den afledte ændring i antallet af rum, og blot indgrebet udføres forskriftsmæssigt. Bærende vægge må der dog ikke røres ved, og så skal Bygningsreglementets bestemmelser om bl.a. brand, flugtveje, el-installationer mv. naturligvis være opfyldt.

For ændring af skillevægge skal du søge om tilladelse hos inspektøren, og du skal afvente svar inden du går i gang. Se vore regler for ændringer af skillevægge i skemaet nedenfor.

For alle andre forandringer gælder at det er boligorganisationen der afgør om de er tilladte. Dog kan boligorganisationen uddelegere denne kompetence til afdelingen. I praksis er det i Måløv Park inspektøren der træffer beslutning om hvorvidt en forandring tillades efter de anvisninger som findes i skemaform nedenfor. Skemaerne udgør på dette punkt afdelingsmødets opfattelse af hvilke gængse forandringer der bør være tilladt.

Med mindre der i skemaet er anført FRIT, skal du ansøge og afvente en tilladelse før du går i gang.

Udendørs forbedringer og forandringer

Udendørs, dvs. i forhave og i baghave må du udføre de forandringer og de forbedringer som er tilladte. Også for disse tiltag gælder det at de skal være rimelige, hensigtsmæssige og at de ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig.

Det er afdelingsmødet der beslutter hvad der er tilladt og hvad der er forbedringer. Skemaerne nedenfor viser afdelingsmødets beslutninger på dette punkt.

Med mindre der i skemaet er anført FRIT, skal du ansøge og afvente en tilladelse før du går i gang

Ansøgninger og tilladelser

Ansøgninger og tilladelser skal være skriftlige for at være gyldige. Ansøgninger afleveres på kontoret eller i postkassen og stiles til inspektøren. En skriftlig tilladelse og en beregning af godtgørelsen umiddelbart efter udførelsen er en forudsætning for godtgørelse ved fraflytning. Det nytter ikke noget at trække nogle gamle kvitteringer frem i forbindelse med fraflytningen.

Godtgørelse

Du kan få udbetalt en godtgørelse for udførte forbedringer. Godtgørelsen udbetales ved fraflytning. Det er en forudsætning for at få godtgørelsen, at du har ansøgt om og fået tilladelse til arbejdet inden det er udført. Godtgørelsesbeløbet beregnes umiddelbart efter at arbejdet er meldt færdigt og synet af inspektøren. Det er også en forudsætning for at få godtgørelse at forbedringen ikke er afskrevet inden du flytter. Der ydes ikke godtgørelse til særligt energikrævende installationer (fx spa-bad).

Den godtgørelse der beregnes, afskrives jævnt over en periode, der som udgangspunkt ligger mellem 10 og 20 år, men dog kan aftales kortere. Perioden afspejler en forventning til hvor længe værdien af det lejede vil være forøget.

Der er en øvre grænse for hvor meget du alt i alt kan få godtgjort ved fraflytning. Denne grænse justeres én gang årligt, og er pr. 01.01.12 på 117.334 kr.

Det er Måløv Park der betaler godtgørelsen, men beløbet kradses ind som en forøget husleje hos den nye beboer lige så længe afskrivningen ville have varet. Den nye beboers forøgede husleje indeholder desuden en forrentning af det beløb vi som afdeling har lagt ud.

Den godtgørelse der beregnes er baseret på afholdte dokumenterede udgifter til håndværkere og materialer, men herfra trækkes værdien af en eksisterende konstruktion eller installation der erstattes. Desuden kan inspektøren lave et fradrag i de dokumenterede udgifterne til materialer eller håndværkere hvis udgifterne skønnes at være atypiske i forhold til det gængse.

Der ydes kun godtgørelse for regninger til momsregistrerede virksomheder. Der ydes ikke godtgørelse for værdi af eget arbejde. Endelig kan godtgørelsen blive reduceret yderligere ved fraflytning hvis forbedringen er blevet skadet, fx ved forkert brug (misligholdelse).

 

  Eksempel på beregning af godtgørelse - Forbedring af køkken
  Afholdte og dokumenterede udgifter

Reduktion
Værdi af originalt køkken
Værdi af nyere bordplade
For høje udgifter til håndværker

Godgørelse i alt		 60.000 kr.


- 7.000 kr.
- 2.000 kr.
- 3.000 kr.

48.000 kr.

 

  Eksempel på nedskrivning af godtgørelse

Der fraflyttes 5 år efter arbejdet er udført, og afskrivningen er fastsat til 12 år.
  Oprindelig godtgørelse
Nedskrivning:
-(48.000 kr. / 12 år) * 5 år
Nedskrevet godtgørelse
(udbetales ved fraflytning)		 48.000 kr.

- 20.000 kr.

28.000 kr.

 

For ikke at drukne i administration af bagateller er det besluttet at arbejde med et minimumsbeløb, således at arbejder til under 2.500 kr. ikke betragtes som forbedringer, men som forandringer, uanset deres karakter i øvrigt.


Anke

De afgørelser der træffes af inspektøren kan beboeren anke til Beboerklagenævnet og Boligretten. Hvis der skulle komme afgørelser herfra der underkender inspektørens skøn, vil skemaerne blive justeret i overensstemmelse med afgørelsen.

Skemaerne

Skemaerne nedenfor er baseret på beslutninger truffet af afdelingen siden 1990. I den forløbne periode er lovgrundlaget blevet ændret ganske radikalt ved flere lejligheder. Ovenfor har vi givet en beskrivelse af skemaernes status pr. august 2005.

Skemaerne giver udtryk for regler og præcedens på de områder hvor der er truffet beslutninger. Hvis du ønsker at udføre en forandring der ikke er omtalt kan du også ansøge inspektøren om det. Sagen vil så blive drøftet mellem inspektør og afdelingsbestyrelse. Hvis sagen har principiel eller generel interesse vil den siden blive taget op på et afdelingsmøde og indarbejdet i skemaerne.
 

Haverne og facaderne generelt

Beskrivelse Ansøgning Bemærkninger
Udbedring af skader på udvendige malede flader. frit, påskønnes Maling udleveres af varmemesteren. Der må kun males med de autoriserede farver.
Smøring af sidehegn Godkendt type udleveres  Der må kun smøres med de autoriserede farver i træbeskyttelse som udleveres af viceværten. 

Følgende retningslinier skal følges: 

  1. Topplanken må ikke smøres. 
  2. Kun de brædder der sidder nærmest ind mod egen have må smøres.
Kompostbeholder. udleveres Den kompostbeholder der udleveres er kommunens grønne plastkegle.
Ønskes istedet en træbeholder godtgøres materialer op til max. 400 kr.

Baghaven

Beskrivelse Ansøgning Bemærkninger
Etablering af hegn bag baghaven Frit Hegnets højde. Et hegn bag baghaven må på intet sted være højere end 50 cm under sidehegnet. Hegnet skal være nemt at forcere.

Hegnets placering. Hegnet skal som hovedregel være placeret for enden af sideplankeværket. Hegn må dog også være placeret 30 cm længere ude, dvs. der hvor et oprindeligt bræt i 40 cms højde markerer eller tidligere har markeret havens afslutning. Alle hegn skal være parallelle med bygningen. Det er altså ikke tilladt at lave et hegn der er krumt. I en haveudvidelse må der ikke være andre hegn end grønne hegn (dvs. buske) jf. bestemmelserne om haveudvidelse.

Hegnets udtryk. Hegnets overkant skal være vandret. Det er altså ikke tilladt med hegn der har bueform hverken den ene eller den anden vej. Det er tilladt at have en enkelt lægte i samme højde som sideplankeværket - som det fx. kan ses bag Knastebakken 11. Hegnets materiale skal være træ. Der kan fx. anvendes spånflet, (pile)grenflet, rafter eller lignende. Der må ikke anvendes plademateriale. Det enkelte hegn skal være ensartet. Kommende hegn skal have en tydeligt lettere karakter end sideplankeværket, men et eksisterende hegn med en større tyngde kan få lov til at blive stående. Hegnene må ikke males da de skal kunne patinere og fremstå neutralt.
Etablering af pergola ANSØGES Der må kun opsættes en af de autoriserede pergolaer. De leveres og opsættes af Måløv Parks tømrer. Der kan vælges mellem en stor og en lille model. Priserne er år 2000 henholdsvis 9.200 kr. og 7.100 kr. Beløbet kan afdrages over 5 år med hhv. 175 kr. og 135 kr. pr måned. Grundkonstruktionen må ikke males, men skal fremtræde som trykimp. træ. Ved fraflytning indenfor 5 år udbetales godtgørelse hvis beboeren har betalt kontant ved opsætning. Pergolaen må ikke medtages ved flytning.
Overdækning af pergola frit Evt. overdækning er ikke en del af den leverede pergola. Overdækning og anden fleksibel anvendelse af grundkonstruktionen er tilladt, men beboeren er selv ansvarlig i forhold til evt. myndighedskrav.

Følgende forhold skal være opfyldt ved evt. overdækning af pergolaen:
  1. Betonsøjlen som adskiller de enkelte lejemål er 18 cm bred og fastlægger dermed en 18 cm-zone mellem de to haver. Denne zone skal friholdes således at der hverken er lægter eller overdækning i denne.
     
  2. Der skal holdes mindst 2 cm afstand mellem overdækning og facade. Der må ikke gøres forsøg på at tætne aftrækket i sprækken.
     
  3. Pergolakonstruktionen må ikke inddækkes med gavltrekant, vindskeder (brædder der dækker lægteenderne) eller sternbræt (et bræt der dækker spærenderne).
     
  4. Hvis der etableres tagrende skal der etableres vandopsamling. En eventuel tagrendeløsning skal ansøges og være en standardløsning for at sikre et ensartet præg.
    Standardløsningen er endnu ikke udarbejdet i detaljer, men det vil ske første gang en beboer henvender sig til afdelingsbestyrelsen med en ansøgning.
     
  5. Tagdækningen må ikke rage væsentligt længere frem end yderste lægte (mod haven).
Udvidelse af have ANSØGES Der skal være 1,5 meter buskareal tilbage mod fællesarealet. Der måles fra midte af yderste busk. Det svarer sædvanligvis til 2 rækker buske.

Er der niveauforskel (skråning) må der laves 1 terrasse på det udvidede haveareal. Støttemur ned til terrassen må maximalt være 50 cm, og støttemur ud mod tilbageværende buskareal, må ligeledes højst være 50 cm. Støttemure skal udføres i trykimprægneret træ. Der må ikke opføres nagelfaste ting i haveudvidelsen. Skel mod fællesarealer og naboer skal være levende hegn op til 180 cm's højde.
 
Ændring af belægning i have frit Ved erstatning af den oprindelige træterrasse udbetales et tilskud til materialer. Der skal forevises kvittering. Erstattes træterrassen med en ny træterrasse godtgøres maksimalt 1500 kr. Erstattes træterrassen med fliser godtgøres maksimalt 1300 kr. Der ydes ikke tilskud til at øge belægningens omfang, og der ydes ikke tilskud såfremt den oprindelige træterrasse tidligere er erstattet af anden belægning.
Opsætning af drivhus ANSØGES Ingen retablering, såfremt drivhuset er nemt at pille ned igen.
Opsætning af drivhus i udvidet haveareal ANSØGES Ansøgningen vil blive vurderet individuelt, alt efter haveudvidelsens art, drivhusets placering, hvordan det harmonerer med helheden etc. Ligeledes kan der stilles individuelle betingelser i forbindelse med en godkendelse.
Opsætning af parabolantenne frit Antenne må ikke sættes op over plankeværket
Klipning af buske bag have næsten frit Det er tilladt at klippe buskene bag baghaven, men det henstilles at det gøres på en måde så hele rækkens buske udgør en helhed. Buskene må under ingen omstændigheder klippes længere ned end 60 cm.
I enkelte rækker er der indgået særlige aftaler mellem beboerne og afdelingsbestyrelsen vedr. plejen af buskene. Disse aftaler skal selvfølgelig overholdes. Der er pr. 01.01.2000 ingået aftale med Kl 3-25, Må 50-64 og Kn 65-79.
 
Maling af ufarvet silikatplade i brystninger frit Maling udleveres af viceværten. Der må kun males med den autoriserede farve.
Udbedring af skader på udvendige malede flader frit, påskønnes Maling udleveres af varmemesteren. Der må kun males med de autoriserede farver.

 

Gård og forhave

Beskrivelse Ansøgning Bemærkninger
Opsætning af skur/halvtag frit Må ikke være højere end eksisterende skur.
For ikke at være påvirket af en eventuel udskiftning af hegnet, må skuret ikke være fastgjort til dette. Skur/halvtag må ikke fastgøres til facaden.
Der kan kun kræves retablering, såfremt ovenstående ikke er overholdt, arbejdet ikke er udført håndværksmæssigt korrekt eller såfremt myndighedskrav herom rejses.
Beboeren er selv ansvarlig i forhold til evt. myndighedskrav.
Ændring af belægning i gård frit Ved erstatning af den oprindelige trægangbro udbetales et tilskud til materialer. Der skal forevises kvittering. Erstattes trægangbroen med en ny trægangbro godtgøres maksimalt 1500 kr. Erstattes trægangbroen med fliser godtgøres maksimalt 1300 kr. Der ydes ikke tilskud til belægning andre steder i haven, og der ydes ikke tilskud såfremt den oprindelige trægangbro tidligere er erstattet af anden belægning.
Vindue i skur mod gård/forhave frit Max 70 cm på hver led
Opsætning af plantekasser op ad egen skurvæg mod fællessti frit Plantekassen(-erne) må højst strække sig 30 cm ud fra væggen. Der skal være luft mellem skur og plantekasse.
Der er mange mennesker, som kommer til at se på disse planter hver dag, så de skal holdes pænt. I modsat fald påtales det af viceværten.
Etablering af el. i skur frit Arbejdet udføres af autoriseret elektriker.
Opsætning af havelåge Frit når mindre end 105 cm over terræn. Maximal højde for havelåger er 105 cm over terræn. Over 105 cm skal ansøges.
Maling af havelåge næsten frit Grå maling udleveres. Skurfarven må ikke benyttes. Andre farver må anvendes men godtgøres ikke.

 

Huset indvendigt - generelt

Beskrivelse Ansøgning Bemærkninger
Udskiftning af standardvinduer med lavenergivinduer ANSØGES Godtgørelse
Vedligehold påhviler afdelingen
 
Flytning / nedrivning af skillevæg mellem værelser på 1. sal ANSØGES Nedenstående regler er udformet af afdelingsbestyrelsen efter mandat fra afdelingsmødet maj 2005 og efter forhandling med Ballerup Kommune.

Efter du har ansøgt vil inspektøren ansøge kommunen om tilladelse til at ændre antallet af rum i boligen.

Regler
I forbindelse med nedtagning af skillevæggen mellem værelserne, skal det sikres at mellemstykket mellem dørene er forankret til loftet. Der skal etableres gulv hvor skillevæggen har stået. Den oprindelige skillevæg har rummet el-installationer: skjult kabelføring samt to stikdåser ved gulv og to lampeudtag ved loft. Når væggen er fjernet skal der etableres to stikdåser ved gulv og to lampeudtag ved loft, passende fordelt i rummet, og så vidt muligt som skjulte installationer. Installationerne skal udføres af aut. el-installatør. Lampeudtag og stikdåser må ikke placeres i den linie hvor væggen har stået, så de vil være i vejen for at den nedtagne væg siden kan retableres som let installationsfri gipsvæg. Lampeudtag og stikdåser skal placeres så de, såfremt væggen retableres, er fordelt så der er en stikdåse og et lampeudtag i hvert rum.

Anbefalinger
I forbindelse med etablering af gulv hvor den nedtagne væg har stået, anbefales det at der udføres en supplerende konstruktion under gulv. Konstruktionen skal tjene til at gøre det muligt siden at etablere en let væg i den linie hvor den oprindelige væg har stået uden at optage gulvet

Konstruktionen består af en planke (100x50) opklodset på betondæk til oversiden er i flugt med underside af eksisterende gulvbrædder. Planken opklodes pr. 70 cm og fastgøres til betondæk med skruer i plugs pr. 70 cm. Der stoppes med mineraluld under planken og for enderne af planken. Tilsidst sømmes et tilpasset gulvbræt til planken

Plankens funktion er at være underlag for at der på et senere tidspunkt kan etableres en let væg ovenpå gulvet, og understopningen med mineraluld skal tjene til at nedsætte lydgennemgang mellem rummene hvis der siden etableres en væg.

Hvis du er i tvivl om noget kan du hos varmemesteren få uddybet konstruktionens udformning.

Ansøgning
I forbindelse med din ansøgning skal du anføre om du agter at rette dig efter afdelingens anbefaling. Når afdelingens anbefaling følges vil det føre til en meget fleksibel løsning, hvor skillevægge nemt kan opsættes og nedtages. Vi gør opmærksom på at Kommunalbestyrelsen har udtrykt sin billigelse af den konstruktion afdelingen anbefaler og af hensigten med den. Der er skabt præcedens for at en ansøgning om tilladelse imødekommes af Kommunen hvis du tilkendegiver at du vil følge afdelingens anbefaling. Derfor skal du i din ansøgning klart anføre om du agter at følge anbefalingen.

Syn
Arbejderne under gulv (el-installationer og planke) skal synes af inspektøren inden gulvbrædder fastgøres.

Tidligere nedtagninger
Har du tidligere nedtaget en skillevæg (med eller uden tilladelse) har du umiddelbart pligt til retablering ved fraflytning. Hvis du ønsker at løses fra denne forpligtelse skal du ansøge om det og i den forbindelse tilrette den udførte løsning så den lever op til regler og anbefalinger. Du kan ikke forvente at din nedtagning kan godkendes i forbindelse med en fraflytning, idet den kommunale sagsbehandlingstid vil være til hinder for dette. Hvis du har indbetalt et depositum i forbindelse med en tidligere nedtagning, vil dette blive tilbagebetalt til dig når din løsning er ændret og godkendt.
Udskiftning af døre frit  
Udskiftning af dørgreb frit  
Udskiftning af elkontakter frit  
Opsætning af lysdæmper frit Vedligehold påhviler lejer
Ekstra el-installationer frit Udføres af autoriseret elektriker
Ændring af gulvbelægning i køkken, alrum entre og trappe ANSØGES Som udgangspunkt skal der ikke retableres
Afhøvling (slibning) af gulv. ANSØGES Ansøgning om gulvslibning behandles udfra flg. retningslinier:
  1. Hvis gulvet ikke kan tåle flere afslibninger gives der afslag.
     
  2. Hvis gulvet ikke har været afhøvlet de seneste 10 år gives der tilsagn.
     
  3. Hvis ikke særlige forhold taler for noget andet gives der afslag.

 

Retningslinierne er anført i prioriteret rækkefølge.

Betaling: Betalingen kan trækkes fra den indvendige vedligeholdskonto
  1. hvis boligen i øvrigt fremstår som godt vedligeholdt.
     
  2.  hvis der efter at afslibningen er betalt, vil tilbagestå minimum indflytterbeløbet (pt. 4000 kr.) på kontoen.
Behandlinger: Efter endt afslibning skal gulvet enten lakeres eller oliebehandles.
Ludbehandling, uden efterfølgende olie- eller lakbehandling, tillades ikke, da den skønne at være for sart. Bemærk at det efter en let afslibning er muligt at skifte fra lakering til oliebehandling, mens det modsatte ikke er muligt. Ligegyldigt hvilken behandling der vælges skal gulvene vedligeholdes.

Udførelse: Afslibning skal foretages af fagfolk. Inspektør/varmemesteren kan kræve at afslibning rekvireres af afdelingen, for at sikre at den foretages så nænsomt som muligt.

Registrering: Al slibning registreres af inspektør/vicevært.

Fraflytning: Ved fraflytning vurderes om gulvet trænger til en afslibning. Er gulvet misligholdt kan det skønnes nødvendigt med en afslibning. I så fald betaler fraflytter afslibningen. I grovere tilfælde kan der eventuelt kræves erstatning af det bortslebne materiale med op til 1/7 af prisen for et nyt gulv.

Brud på reglerne: Konstateres det at en beboer har ladet gulvet afslibe uden at have fået lov, kan der kræves erstatning af det bortslebne materiale med op til 1/7 af prisen for et nyt gulv
 

 

Køkken, badeværelse og toilet

Beskrivelse Ansøgning Bemærkninger
Ombygning og større ændringer af køkken ANSØGES Godtgørelse mulig.
Som udgangspunkt afskrivning over 12 år.
Opsætning af emhætte frit Har du en Barco-ventilator afleveres denne til vicevært. Du kan få tilskud til en ny emhætte fra emhættekontoen. Pr 01.01.2000 står der 750 kr på emhættekontoen hvis der ikke tidligere har været trukket fra den. Der opspares 10 kr. pr måned.
Opsætning af opvaskemaskine frit VVS og El-tilslutning foretages af autoriseret installatør.
Udskiftning af standardkomfur og standardkøleskab.(Uden brug af afdelingens konti for hvidevarer) frit

 

OBS

 Hvis man opbevarer standardapparatet for at indsætte det igen ved en fraflytning, skal der ikke ansøges - ellers skal der.

Vær opmærksom på, at afdelingen har en kontoordning for komfur og køleskab, sådan at du efter bestemte regler kan få økonomisk tilskud. Se under Hvidevarerkonti
Udskiftning af vandarmaturer frit Foretages af autoriseret VVS-installatør
Udskiftning af belysning frit  
Ombygning og større ændringer af badeværelse og toilet ANSØGES Godtgørelse mulig.
Som udgangspunkt ingen retablering
Opsætning af vaskemaskine frit Må kun opsættes i stueetagen på toilettet.
VVS og El-tilslutning foretages af autoriseret installatør.

Om mulighederne for råderetten vedrørende konti for komfur og køleskab, se under Hvidevarerkonti.